Pese a que la inflación se ha moderado en septiembre al 9 %, un punto y medio menos que las cifras recogidas en agosto por el INE, sigue siendo un dato bastante elevado que supera en cinco puntos a los números del mismo mes de 2021. Este ciclo inflacionista, provocado por la incertidumbre económica y la situación bélica en Ucrania, está afectando especialmente al mercado inmobiliario y a las soluciones de financiación, pues a principios de septiembre el BCE anunció el incremento de los tipos de interés un 0,75% (la mayor subida de la historia de la zona euro) hasta el 1,25%, con el objetivo de combatir la inflación.
Esta situación ha derivado en un incremento generalizado en el precio de las hipotecas concedidas en España, que en julio de 2022 alcanzó un importe medio de 146.445 euros por préstamo según los últimos datos del INE. Esto supone un crecimiento del 8,14% respecto al mismo mes de 2021 (135.416 euros). A su vez, el número de hipotecas constituidas sobre viviendas ha descendido un 16% entre junio y julio, concretamente hasta las 35.918 hipotecas firmadas, pero siguen siendo unas cifras superiores al número de hipotecas concedidas antes de la pandemia, concretamente de 33.765 en julio de 2019.
En este sentido, cabe preguntarse si el incremento generalizado de los precios que afecta a España desde principios de 2022 está afectando al movimiento de las compraventas inmobiliarias entre los españoles y si se han creado nuevas demandas o se han mantenido las costumbres de los compradores. Ante esta situación, desde la red inmobiliaria Comprar casa han analizado las principales tendencias de un mercado inmobiliario protagonizado por la constante subida de precios.
Movimiento en las compraventas
Pese al incremento generalizado de los precios en todos los sectores, así como en el importe de las hipotecas, hasta el momento el mercado inmobiliario español no ha registrado un cambio brusco en lo que se refiere a las compraventas. Al contrario, pues entre enero y julio de 2022 se han registrado un total de 384.717 operaciones según los últimos datos del INE. Estas cifras suponen un crecimiento de casi el 21% respecto a las compraventas cerradas entre los mismos meses del año pasado, en los que se registraron un total de 318.564 operaciones.
“Pese a la clara situación de incertidumbre económica y de incremento de precios por la que atraviesa España, los compradores no han dejado de adquirir viviendas durante estos meses. Esto indica la fortaleza del mercado inmobiliario como un valor refugio en periodos de inestabilidad”, afirma Toni Expósito, CEO de Comprarcasa.
La situación estable de las compraventas en España se mantendrá, al menos, hasta final de año. Así lo afirman los profesionales consultados en la XII edición del Barómetro Inmobiliario de UCI y SIRA. De acuerdo con este informe, algo más de la mitad de los profesionales inmobiliarios españoles (52%) espera que las operaciones se mantengan al mismo nivel o se incrementen durante el último trimestre de 2022, mientras que el 44% de agentes vaticina una moderación o descensos de entre el 5% y 15% en el cierre de operaciones.
Segunda mano frente a vivienda nueva y piso frente a casa unifamiliar
Tradicionalmente, los compradores españoles siempre han preferido adquirir una vivienda de segunda mano frente a los hogares de reciente construcción, principalmente por ser estas últimas más caras. Esta diferencia se ha incrementado ligeramente durante el último año por culpa de la inflación, ya que, en lo que llevamos de 2022, 8 de cada 10 compraventas de vivienda en España han sido de segunda mano según el INE, mientras que en todo 2021 este porcentaje alcanzaba el 79% a favor de las viviendas de segunda mano. Asimismo, las viviendas unifamiliares, que generalmente suelen alcanzar un precio más elevado que los pisos, han registrado niveles de compraventa menos acelerados. Así, el Consejo General del Notariado afirma que en agosto de 2022 las compraventas de pisos aumentaron un 10,1% interanual mientras que las unifamiliares solo crecieron un 1,8% interanual. Esta situación fue más acusada en el mes anterior, en el que las compraventas de pisos aumentaron un 6,1% interanual mientras que las unifamiliares se redujeron un 6,2%.
Crecimiento de las hipotecas a tipo fijo
Tradicionalmente, el mercado de las hipotecas en España ha estado equitativamente repartido entre las hipotecas a tipo fijo y los préstamos de tipo variable. Pero poco a poco, la balanza se ha ido inclinando a favor del tipo fijo, una situación que se ha incrementado en gran medida tras el incremento de los indicadores que rigen los intereses de las hipotecas variables como el Euríbor. Tal es así que, desde enero de 2022, el 73% de las hipotecas concedidas han sido a tipo fijo, mientras que ese porcentaje en 2021 solo alcanzaba el 62,7%, de acuerdo con los datos que maneja el INE. En cuanto al plazo medio de las hipotecas constituidas, la inflación no ha influido por ahora en los 24-25 años que se conceden desde hace ya varios años.