¿Qué son los vicios ocultos?

Los vicios ocultos en viviendas de Madrid, así como en cualquier otra parte del mundo, se refieren a los defectos graves en una propiedad, que a primera vista no han sido identificados por el comprador. El problema de los vicios ocultos, además del disgusto, es que el valor de la propiedad, y en ocasiones la utilidad, pierden su valor. Sin contar, los problemas financieros y los procesos legales que el comprador tendrá que asumir.

Para evitar este problema, recomendamos realizar inspecciones y evaluaciones técnicas antes de comprar la vivienda. Apoyarse de expertos en el tema puede ayudar. Los vicios ocultos demuestran que la vivienda no contaba con las condiciones óptimas antes de venderse y cómo lo señaló el vendedor antes de cerrar el trato. Cuando los compradores se dan cuenta de estos daños, pueden reclamarlos al ampararse por el Código Civil. En caso de estar consciente de los problemas o el vendedor los haya mencionado, entonces no se puede reclamar.

Ejemplos de vicios ocultos

Los vicios ocultos en una vivienda pueden ser muy diversos, sin embargo lo que tienen en común es que estos defectos graves existen desde antes del proceso de compra. Además, se podría decir que los vicios ocultos en una vivienda de segunda mano se ven con más frecuencia. Algunos ejemplos son:

• Vicios ocultos en instalaciones eléctricas Si la casa es antigua, el sistema eléctrico puede estar en mal estado y con el tiempo esto provocará problemas y fallas en los interruptores o en las luces. Este tipo de fallas pueden llegar a ser muy peligrosas.
• Vicios ocultos del agua Las filtraciones, tuberías dañadas son algunos de los vicios ocultos del agua. Estos problemas son usualmente causados por la humedad que al inicio pueden pasar desapercibidos pero a futuro pueden ocasionar daños graves en la estructura de la vivienda.
• Vicios ocultos en los cimientos Si la vivienda cuenta con una mala base en su construcción, pueden ocasionar grietas y filtraciones. Este tipo de daños provienen también de una mala reforma. En nuestra guía puede encontrar cuánto cuesta reformar un piso, los tipos y precios aproximados de las licencias de obras. Además recomendamos a las empresas de reformas en Madrid mejor valoradas.
• Vicios ocultos en los acabados Algunos vicios pueden ser escondidos con pintura o con una mala iluminación. Generalmente estos vicios se encuentran en el suelo, en las paredes y en los muebles como estanterías. Estos defectos son provocados por usar materiales de baja calidad o por un mal uso de ellos y ocasionan humedades, goteras, entre otros.
• vicios ocultos en térmico-acústico Si la vivienda cuenta con un aislamiento deficiente, ya sea por la falta de tratamiento de puentes térmicos, o por el uso de materiales no adecuados, pueden ocasionar problemas de ruido y de temperatura. Por supuesto, este tipo de vicios se reconocen generalmente después de habitar el piso.

La tecnología de Evernest

La plataforma de intermediación más avanzada de Europa para el mercado inmobiliario ayuda a sus clientes a conseguir un hogar con las mejores condiciones.

Conózca los detalles de Evernest en España

¿Cómo detectar los vicios ocultos antes de la compra de la vivienda?

En Evernest nos preocupamos para que la experiencia de comprar un piso se viva sin complicaciones durante el proceso y a largo plazo. Rocio Hausmann, nuestra experta que cuenta con una larga trayectoria en el mundo inmobiliario, nos comparte 10 medidas para tomar en cuenta durante la visita de la vivienda que se quiere comprar y para identificar posibles problemas:

1. Inspeccione la vivienda de forma minuciosa: realice una inspección detallada a cada habitación y área del piso. Mirar con atención las paredes, techos, pisos, ventanas y puertas. Observe si las habitaciones tienen manchas, grietas o signos de deterioro.
2. Pruebe las instalaciones eléctricas y de fontanería: Prenda y apague los interruptores de luz, conecte el cargador de su móvil en los enchufes, abra y cierre los grifos para asegurarse de que funcionen correctamente. Abra las puertas que están abajo del lavamanos y observe si hay signos de fugas de agua.
3. Identifique humedad y filtraciones en la vivienda: los baños y las cocinas son las zonas de la vivienda que pueden ser propensas a tener humedad. En estas habitaciones hay que buscar manchas de humedad e identificar el olor a moho.
4. Observe el estado de los suelos: Observe si los suelos se ven desiguales, esto puede sugerir problemas en la estructura.
5. Compruebe la ventilación de la vivienda: en su visita asegúrese de que haya buena ventilación en todas las habitaciones, sobre todo en el baño. La falta de una ventilación adecuada puede causar problemas de condensación y moho.
6. Verifique el estado de las ventanas y puertas: no se detenga a abrir y cerrar las ventanas y puertas durante la visita. Si nota una corriente de aire podría indicar problemas en la selladura.
7. Esté atento a los olores: los olores persistentes pueden indicar problemas ocultos.
8. Revise techos y azoteas: si es posible examine el techo para identificar goteras o señales de deterioro.
9. Solicite un historial de mantenimiento: solicite al vendedor un historial de cualquier trabajo de mantenimiento o reparación. Esto puede darle una idea de problemas anteriores.
10. Consulte a un profesional: Si tiene dudas sobre el piso, lleve durante la visita a un experto, a un arquitecto o un experto inmobiliario. Ellos tienen experiencia viendo casas y pueden reconocer más fácilmente si hay señales de que exista algún vicio oculto.

Estudio Evernest: Compraventa de pisos en Madrid por distritos

Seis distritos de Madrid acaparan la mitad del volumen de mercado de compraventa de pisos en la capital en 2022

Ver el estudio ahora

¿Cómo puedo reclamar si aparecen vicios ocultos en mi vivienda?

Si ha comprado una casa y ha identificado algún vicio oculto, tiene derecho a cancelar el contrato de compraventa y pedir el reembolso. Además, si puede demostrar que el vendedor conocía estos defectos graves y trató de disfrazarlos, tiene derecho a una indemnización por los daños y perjuicios que ha ocasionado. Este tipo de acción es llamada redhibitoria, es decir la vivienda no puede ser habitada por los daños del vicio oculto.

En caso de que los daños graves no impidan la habitabilidad de la vivienda, puede reclamar una parte del precio de la vivienda, la cantidad dependerá de la gravedad del daño y de los costos que supone su reparación. Este tipo de acción es llamada quanti minoris.

Vivienda de obra nueva o de segunda mano, ¿cuál es la indicada?

Conozca las ventajas y desventajas de cada una para ayudar a identificar cuál es la indicada.

Viviendas de obra nueva y de segunda mano

¿Cuánto tiempo se tiene para reclamar los vicios ocultos?

El tiempo que se tiene para reclamar los daños de los vicios ocultos dependerá si la vivienda es de segunda mano o nueva. El artículo 1484 del Código Civil indica que los vicios ocultos en una vivienda de segunda mano, se puede reclamar hasta seis meses después de haber realizado la compra. En el caso de las viviendas nuevas, se pueden reclamar hasta dos años después de haber realizado la compraventa del piso.

Existen daños que aparecen después del plazo que el Código Civil establece. Para estos casos es necesario consultar la póliza de responsabilidad civil. El seguro podrá cubrir de forma total o parcial la reparación de los defectos. El tiempo de validez, depende de cada seguro y tipo de vicio oculto.

¿Qué hacer si nos denuncian por vicios ocultos en una vivienda?

En caso de haber vendido una vivienda y los nuevos dueños quieren denunciar daños por vicios ocultos, debe saber que la denuncia no se puede se debe cumplir si:

• El defecto o vicio oculto se mencionó o señaló antes de realizar la venta del inmueble.
• El defecto no existía antes de la venta.
• Si el comprador tiene una profesión que permitía poder identificar los daños (es decir, el comprador es electricista, carpintero…)
• El vicio oculto no es grave. Para considerar que un defecto es grave, debe preguntarse si el vicio afecta la habitabilidad de la vivienda,o si el defecto perjudica la vivienda de forma parcial.